Hej,

Vi upplåtelse av del av trapphus/vind/gemensamt utrymme kan flera paragrafer bli tillämpliga. Det kan vara så att 9 kap 16 § p.2 BrL är tillämplig vilket innebär att om alla som berörs inte accepterar ändringen krävs stämmobeslut med 2/3 majoritet av de röstande och hyresnämndens tillstånd. Detta framgår inte av ordalydelsen i lagtexten utan har utvecklats av praxis vid prövning i hyresnämnden/hovrätten. De beslut som fattats innebär att om en om- eller tillbyggnad inverkar menligt på en bostadsrättshavares rätt genom att dennes bostadsrätt blir mindre attraktiv eller förlorar i värde omfattas om- eller tillbyggnaden av kravet i paragrafen. Det finns avgöranden som rör balkong, tvättstuga, förråd och andra utrymmen i fastigheten – där paragrafen var tillämplig. Det kan också vara så att 9 kap 16 § p. 1 BrL kan bli tillämplig, ökning av insats med rubbning av det inbördes förhållandet, och då måste även villkoren i denna punkt vara uppfyllda, om inte alla som berörs är ense, krävs 2/3 majoritet av de berörda och hyresnämndens tillstånd.

Ytterligare fråga som uppstår är om det är juridiskt möjligt med tilläggsavtal. Vissa jurister menar att tilläggsavtal inte är möjliga, om en bostadsrätt skall förändras menar dessa att bostadsrätten måste återgå till föreningen, upphöra och därefter nyupplåtas. Allt med skattekonsekvenser. Andra jurister menar att tilläggsavtal är möjliga. Om det nu är möjligt med tilläggsavtal menar vissa jurister att det måste vara en insats vid upplåtelsen, varför i vart fall någon del av köpeskillingen blir insats och resten upplåtelseavgift. Andra menar att hela beloppet kan läggas som upplåtelseavgift. Om en del blir insats och en del upplåtelseavgift – ja då är det ändring av insats, den blir högre, och då krävs i vart fall stämmobeslut med enkel majoritet i denna del, 9 kap 13 § BrL.

Om varken 9 kap 16 p.1, p. 2, 9 kap 13 BrL är tillämpliga skall avvägas om det är en väsentlig förändring av föreningens hus eller inte, 9 kap 15 §. Om det är så krävs stämmobeslut med enkel majoritet. Är det inte en väsentlig förändring krävs bara styrelsebeslut.

En bedömning måste ske i varje enskilt fall.

Det är alltså många olika delar som måste bedömas och det är lätt att gå fel. Viktigast är att alla överväganden görs, att beslut protokolleras (stämmo- och/eller styrelsebeslut)och att avtalen är tydliga. Stämmobesluten kan annars klandras, avtalen kan vara ogiltiga och det blir onödigt krångel för alla, särskilt om bostadsrätten överlåtits i flera led.

Susanne Falk, Advokat och delägare på Landahl Advokatbyrå